كتبت هدي العيسوي
استضاف برنامج الصنايعية من تقديم الإعلامي محمد ناقد، صنايعية القطاع العقاري في أحدث حلقاته، المهندس هشام شكري رئيس المجلس التصديري للعقار، والدكتور هاني توفير الخبير الاقتصادي الكبير والمخضرم وأحد شيوخ القطاع والذي سبق أن حذر من حدوث فقاعة عقارية في مصر وتسببت تصريحاته في حالة كبيرة من الجدل.
وخلال المناظرة، قال المهندس هشام شكري، إن الاستثمار العقاري بطبيعته متوسط وطويل الأجل وبالتالي المطورين يطرحون مشروعاتهم بسعر محدد وخلال فترة التنفيذ ترتفع الأسعار بشكل غير عادي لدرجة أنه مهما سبق مرحلة التنفيذ دراسات معمقة لن يصل أو يتوقع هذه النسبة من الزيادة.
وتابع «شكري»، في حواره ببرنامج الصنايعية، أن تكلفة إنشاء الوحدات العقارية سترتفع على المطور نتيجة زيادة تكاليف البناء ولكنه في نفس الوقت أعلن عن المشروعات بأسعار معينة ومحددة وتم التسويق للمشروع بهذا السعر الذي لن يستطيع تغييره، وهذه أحد مشاكل القطاع الرئيسية في الوقت الحالي.
وحذر من بعض الظواهر التي تشير إلى خلل كارثي بالقطاع العقاري وقد تصيبه في مقتل، أبرزها أن نسبة التحوط في الماضي كانت لا تتعدى 5 إلى 10% وهذه النسبة في الوقت الحالي غير مجدية لأنه نسبة زيادة التكاليف على المطور تصل إلى 80 بل و100% من السعر الذي بيعت به الوحدات بالآجل.
وتابع في تحذيراته، «ارتفاع نسبة مكون الأرض إلى إجمالي عائدات بيع المشروع، بل إن مكون الأرض وصل إلى 50% من سعر الوحدة المطروحة للبيع، هذا بالتحفظ لأنها حقيقة قد تصل إلى 60%، مقارنة بالسابق سنجد النسبة لم تكن تتعدى ال20 وال25% للوحدات بالمناطق المميزة، و15% للوحدات بالمناطق العادية، وهذا عرض خطير ناتج عن عدم تنظيم السوق العقاري».
وانتقد بشدة الاعتماد الكبير على المسوقين العقاريين، مستشهدا بأن الشركات العقارية في السابق كانت تعتمد على فريق التسويق الداخلي في بيع 80% من وحداتها، بخلاف ما يحدث حاليا وهذا الفارق هو ناقوس خطر على صناع القرار والكبار في القطاع الالتفات إليه ونتخوف من ركود أو تباطؤ حركة البيع، خاصة مع زيادة رهيبة في حجم المشروعات والمعروض من الوحدات.
وبدوره، قال الدكتور هاني توفيق، إن العديد من المطورين ورجال الأعمال في مصر احترفوا التطوير العقاري واقتحموا المجال ليصبح كأنه «مهنة من لا مهنة له»، كاشفا سر اقتحام عدد كبير من رجال الأعمال للقطاع العقاري والاستغناء عن مجالتهم المعتادة ونافيا هذا الأمر عن المقاولين لأنه الامتداد الطبيعي لعملهم.
وتابع: «واحد بتاع اتصالات ولا غزل ونسيج دخلوا السوق العقاري، وكأنها مهنة مفتوحة لينتهي بنا الحال لما نحن عليه والتخوف من فقاعة عقارية وسببها عدم تنظيم دخول القطاع وكثرة عدد المطورين رغم قلة عدد أصحاب الخبرة الذين يتحملون الجدارة الائتمانية عن مشتري الوحدات على أقساط تصل مدتها إلى عشر سنوات وهو أمر كارثي لأنه المشتري معرض للوفاة قبل سداد المبلغ كامل أو التعثر في السداد».
وشدد على ضرورة تنظيم السوق العقاري، منوها إلى المخاطر الكبيرة التي تم تحميلها للبنوك نتيجة المخزون لديها من الشيكات غير القابلة للسداد بمبالغ أكبر مما يمكن أن يتحمله النظام المصرفي وهذه أحد الأعراض الخطيرة الناتجة عن مشاكل القطاع العقاري وعدم تنظيمه.
واستنكر أن يساهم القطاع العقاري وحده بنحو 20 إلى 25% من إجمالي الناتج المحلي بدلا من توجيه جزء أو نسبة من هذه الاستثمارات للقطاعات الإنتاجية ما يساهم في زيادة التصنيع والتصدير، والمتوسط العالمي لمساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي يترواح بين 12 إلى 13% فقط ولا يزيد عن هذه النسبة بأي حال من الأحوال.
وأشار إلى أن هناك ما يتراوح بين 100 و150 ألف وحدة مملوكين لأجهزة الدولة المختلفة ومشروعاتها السكنية جاهزة للطرح وسيتم بيعها خلال العام، ولكن إن لم يتم تنظيم طرحها سيتسبب ذلك في ارتباك كبير بالسوق العقاري.
